Nos últimos 15 anos, o Brasil tem investido bastante em agrobusiness. Mercados como a China têm firmado negócios bilionários com produtores brasileiros de soja.
Isso tem animado alguns pequenos proprietários a venderem suas terras para grandes conglomerados empresariais.
Entretanto, vender uma propriedade não é algo tão simples quanto parece. A avaliação pericial de um terreno, por vezes, pode ser arriscada, pois há dois interesses em jogo: o de quem vende e o de quem compra.
Quando vamos falar de propriedades rurais, a questão se complica um pouco, porque nesse caso, a metragem importa tanto quanto as características geofísicas do solo, bem como o ecossistema envolta da propriedade.
Avaliar uma propriedade rural, enfim, não é algo que um corretor de imóveis inexperiente faz. E não é algo que um engenheiro civil consegue, se ele não tiver um curso de formação específica..
Entenda:
1. Quais são os elementos da propriedade?
Uma propriedade rural, mesmo que seja um simples sítio de veraneio, tem elementos que agregam (ou desagregam) valor ao terreno.
Esses elementos podem incluir benfeitorias (casas, banheiros, silos, estradas…), bens moveis (animais de corte ou trabalho), tipos de terras (férteis, inférteis, areais, orlas), máquina e veículos, e, claro, recursos naturais (rios, grutas, matas nativas…).
Tudo isso deve ser avaliado pelo perito e por sua equipe.
A partir da avaliação desses elementos, haverá um relatório do perfil da propriedade, indicando os usos possíveis, os usos anteriores, entre outros.
Mas, claro, não é só isso.
2. Quais são as dimensões?
Uma propriedade rural não é medida, juridicamente falando, em quilômetros, mas em uma unidade muito específica: o módulo fiscal.
Um módulo fiscal é uma unidade, medida em hectares, e essa, por sua vez, se enquadra dentro de uma escala de medidas determinada pelo governo federal, o módulo rural.
O módulo fiscal serve, principalmente, para determinar juridicamente o tamanho da propriedade e os beneficiários dela.
O módulo rural, por sua vez, serve para determinar como se dá o uso e divisão (ou amembramento) dessa propriedade, bem como a forma de aquisição dela.
São determinações legisladas, especificamente, por códigos de Direito Agrário, e, sem um cumprimento delas, uma avaliação de propriedade rural pode vir a ser inconstitucional.
3. Quais são as explorações e frutos?
As explorações e os frutos de uma propriedade são termos jurídicos para se referir a forma como essa propriedade é ocupada, e a renda que ela gera ao dono.
Explorações podem ser das mais variadas naturezas. Pode ser uma propriedade de agricultura familiar, de lazer ecológico, de produção industrial…
Já os frutos, esses vêm da exploração feita. Ou seja, se for uma propriedade turística, há um tipo de renda. Se for uma propriedade de cultivo será outra.
4. Fazendo a avaliação
Com todos esses panoramas em vista, o avaliador precisa fazer uma vistoria técnica na propriedade, eventualmente, pedindo laudos e auditorias, a fim de avaliar os aspectos da propriedade – bem como sua existência.
Vale dizermos que essa avaliação pode partir de ambas as partes.
